В последнем обзоре по BIM-технологиям, представленном в NBS National BIMreport (Национальный отчет…, 2017), опубликованы результаты исследований, в основном направленных на нахождение решений по различным аспектам, относящимся к внедрению BIM в процессы планирования, проектирования и строительства. BIM для FM – это вновь возникающая сфера деятельности, и потому имеющиеся знания по сути данного предмета пока еще ограничены.

Кроме того, усилия, направленные на исследование информационного моделирования в FM, главным образом фокусировались на вновь построенных зданиях, несмотря на тот факт, что новое строительство составляет обычно незначительную величину от общего фонда зданий. В мировой практике реальный опыт применения BIM в FM также недостаточен.

Одной из основных проблем в сфере эксплуатации зданий на основе BIM, на наш взгляд, является отсутствие реально действующих процессов для совершенствования построенной модели с учетом исполнительной документации. Также неясно, кто наилучшим образом подходит для того, чтобы вести загрузку данных в модель и сопровождать эту модель. Традиционно, управленцы недвижимостью подключаются к процессам жизненного цикла здания в очень ограниченной степени и уже на поздних этапах передачи сооружений заказчикам (Официальный сайт компании «Интеграл»; Селютина Л. Г., 2009; How do you know if BIM…, 2018). Кроме того, проектные решения, как правило, не проверяются с точки зрения их влияния на эксплуатационную стоимость или обслуживание. Как результат такого рода упущений, данные для процесса эксплуатации либо недостаточны, либо неадекватны. Часто необходимые данные на самом деле отсутствуют или они неточны, т.к. модель не подвергалась доработке на основе проектных изменений, произведенных после завершения этапа проектирования, и, таким образом, она является неточной моделью сооружения, которая должна была бы соответствовать тому, что построено.

Обслуживание и ремонт зданий является с одной стороны очень важным, а с другой – несколько затратным видом работы со зданием в течение срока его существования. В этой ситуации информационная модель здания становится полезной, поскольку содержит всю информацию об объекте и позволяет отслеживать его текущее состояние и своевременно принимать решения по его рациональной эксплуатации (рис. 3). Например, реагируя на просьбу заменить лампу в системе освещения мест общего пользования, прежде чем выполнять задачу, обслуживающий персонал, воспользовавшись FM-моделью, сможет в реальном времени проверить тип лампы и ее изготовителя. Другим примером может послужить проверка цветового кода краски для помещения, в котором была повреждена отделка стен – таким образом, будут сэкономлены время персонала и материальные ресурсы.

Индустрия управления недвижимостью довольно негибка в своих подходах к новым технологиям. Нехватка в FM-индустрии информационных моделей и отсутствие понимания системы препятствует принятию BIM. И это особенно важно, т.к. BIM-модель для использования в FM считается отдельным ресурсом здания, который требует постоянного обслуживания для того, чтобы он оставался ценным для самого здания и его владельцев (Селютина, 2015; Талапов, 2010; Gaoa and other, 2017).

Кроме того, операционная совместимость BIM-технологий и FM-технологий продолжает оставаться проблемным моментом, суть которого заключается в передаче информации и данных тем, кто работает на этапе эксплуатации. И на самом деле, в существующих зданиях, например, унаследованная документация может применяться в течение последующего десятилетия или даже двух. Отсутствие контрактных и юридических рамок для практического применения BIM применительно к FM представляет собой еще одну проблемную зону, где имеются затруднения. На сегодняшний день, большинство контрактов требует передачи бумажных документов, содержащих перечни оборудования, листки данных на продукцию, гарантии, перечни запасных частей, графики профилактического обслуживания и т.д. Данная информация является существенной для поддержки управления со стороны владельца и управленца недвижимостью. Существующий на данный момент процесс передачи информации на этап FM осуществляется, как правило, вручную. В результате, переданная информация оказывается неполной и неточной.

Совершенствование процессов передачи данных является одним из основных побудительных мотивов для использования BIM в FM. Несмотря на существующие на данный момент сложности операционной совместимости, BIM-данные и информация, собранные в течение жизненного цикла здания, уменьшают стоимость и время, требуемые для сбора и построения FM-систем. Так, например, данные, касающиеся помещений, систем, отделки, могут быть получены в виде подготовленных в цифровом формате ВIM-моделей, и при этом они не требуют повторного ввода в следующие по порядку FM-системы. Более того, важно, что качество и надежность данных улучшаются, а это, в свою очередь, ведет к повышению эффективности деятельности FM-организаций (Fabris, 2016; Kang and Hong, 2015).

Анализируя сложности, связанные с переходом ныне существующих FM-процессов к основанным на BIM процессам, важно выделить несколько ключевых проблем, связанных с практической реализацией технологии. Так, необходима разработка краткой и четкой спецификации BIM для FM с целью определения информации, нужной для того, чтобы она соответствовала особым требованиям данной сферы бизнеса и FM-функциям. Другой проблемой является ограниченная совместимость между BIM-технологиями и
FM-технологиями, которая осложняется огромной разницей между жизненными циклами BIM-технологий, FM-технологий и сроком службы зданий. Это означает, что стандарты данных и оперативная совместимость будут оставаться критически важным фактором для принятия BIM с целью использования в FM-технологиях.

Проведенный анализ вопроса целесообразности применения BIM в FM показал, что ценность и потенциал современной информационной технологии моделирования с позиции эксплуатации объекта заключается главным образом в следующем:

• усовершенствование имеющихся на данный момент ручных процессов передачи информации; повышение точности FM-данных;


• увеличение эффективности исполнения заказов на работы с точки зрения скорости их исполнения, доступа к данным и локализации производимых вмешательств. Такая ценность извлекается из способности BIM обеспечивать процесс эксплуатации и технического обслуживания здания актуальной и оперативной информацией об объекте.

Тем не менее, есть и сложности, препятствующие применению BIM в FM. К ним относятся: недостаточно четкое определение ролей, обязанностей, а также контрактных рамок и рамок ответственности; трудности в обеспечении оперативной совместимости BIM и FM-технологий; недостаточная четкость требований в отношении практического применения BIM в FM. Помимо этих трудностей, современная практика эксплуатации зданий на основе BIM выявила дополнительную проблему, которая связана с существенной разницей в продолжительности жизненных циклов BIM-технологий, FM-технологий и срока службы зданий (Bradley and other, 2016; Neelamkavil and Ahamed, 2018).

Это означает, что в средне- и долгосрочной перспективе FM-организации должны быть готовы вести работу с различными информационными стандартами и стандартами данных, вместо того, чтобы идти путем адаптации своих бизнес-процессов к специфическим технологиям. Разработка спецификации BIM для FM, соответствующей потребностям FM-процессов, проводимых организацией, должна стать на данный момент ключом к использованию преимуществ FM с BIM-основой и создать возможность для ее организации и использования.

Заключение. 

Таким образом, с активным внедрением современной технологии информационного моделирования в жизненный цикл объекта капитального строительства закономерно встает вопрос о перспективности применения этого формата и на самом продолжительном этапе существования здания – эксплуатации. Решение, которое содержит в себе связку BIM-технологии и FM-процессов, интегрированное с задачами эксплуатации, позволяет создать единое по месту и неразрывное по времени использования информационное пространство, а также сохранить и возможно приумножить преимущества BIM и после завершения строительных процессов. В ближайшее время, возможно, уже лет через десять, потребуется радикальная корректировка этой информации с учетом огромного массива данных города (общественной инфраструктуры, объектов и т.д.), что позволит создать на фоне доминирующей траектории развития экономической цифровизации по-настоящему «умные города».